Droit immobilier n ° 2 de 2006: immobilier insulaire et concession

Le droit immobilier panaméen distingue deux types de biens:

    
• intitulé propriété
    
• propriété publique ou appartenant à l'État

Une propriété titrée est une propriété dont la propriété, la superficie, la valeur, les limites et les détails sont enregistrés dans le registre public du Panama. La section des biens du registre public contient un système d’enregistrement de tous les biens titrés de la République.

Les biens publics ou appartenant à l’État comprennent tous les terrains et territoires appartenant à la République du Panama. Ces terres peuvent être utilisées de plusieurs manières:

    
• Par un particulier ou une entreprise une fois que la concession administrative a été accordée.
    
• À des fins agricoles, une fois que la certification du droit de possession a été accordée par le ministère de l'Agriculture. & nbsp; La loi n ° 2 de 2006 reconnaît le droit de possession reconnu aux terres comme sujet possible de concession.

Concessions

Les concessions sont des contrats de location avec des délais et des durées de bail préétablis, conclus entre le ministère de l'Économie et des Finances (MEF) par l'intermédiaire du Bureau du cadastre et des particuliers ou des sociétés.

La loi 2 définit les caractéristiques suivantes pour les concessions situées dans les zones touristiques définies par le ministère du Tourisme. Ces caractéristiques s’appliquent à toutes les terres, y compris les îles, les côtes et d’autres biens de l’État, dans les zones touristiques définies.

    
• Des durées de concession plus longues sont accordées aux investisseurs pour l'utilisation de terrains appartenant à l'État, en fonction de la taille de l'investissement et du potentiel d'emploi.
    
• Une procédure accélérée sera appliquée à l’achat de concessions sur des terrains destinés à des projets touristiques.
    
• Toutes les améliorations et les travaux de construction sur le terrain concédé peuvent être intitulés et enregistrés dans le registre public.
    
• La loi 2 de 2006 crée un Ventana Unica ou un guichet Express au sein du bureau du ministère de l'Économie et des Finances (MEF) chargé de recevoir toutes les demandes, ainsi que de traiter toutes les approbations et autorisations requises pour les concessions. . Ce département comprendra des représentants de toutes les entités dont l’approbation est nécessaire pour lancer un projet. Afin d’accélérer le démarrage, une fois que le développeur a présenté toutes les conditions; le département Ventanilla Unica peut émettre des conditions provisoires pour la concession permanente.
    
• Pour obtenir une concession créée par cette loi, les conditions suivantes doivent être mises à la disposition du ministère de l'Économie et des Finances:     
          
  • Plan directeur préliminaire
          
  • Budget
          
  • Programme de développement
          
  • Preuve de capacité financière
          
  • Certificat de l’IPAT (Institut panaméen du tourisme) attestant que le projet est situé dans une zone de développement touristique.
          
  • Étude approuvée sur l'impact environnemental et l'impact social.
          
  • Certificat d'inscription au registre des entreprises de tourisme de l'IPAT
      
      

Achat direct d'une propriété d'île

Les îles, dont la constitution panaméenne n’était jusqu’à présent propriété que par les nationaux, ont toujours été un domaine d’intérêt pour les investissements liés au tourisme.

La loi n ° 2 de 2006 prévoit les incitations suivantes pour les personnes et / ou sociétés étrangères, nationales, souhaitant acheter un territoire insulaire pour développer un projet touristique:

    
• Le territoire insulaire peut être vendu à des fins liées au tourisme, à condition de confirmer l’objet de l’investissement et le nombre d’emplois créés.
    
• Pas plus de 50% d'une île ne peut être vendue à des étrangers ou à des intérêts étrangers dans une société. La vente du territoire insulaire doit être soumise à une offre publique. Toutefois, les projets avec droit de possession déjà initiés ou en place sur une île avant l’adoption de la loi 2 de 2006 peuvent demander la vente directe de la propriété de l’île.
    
• Les personnes physiques ou morales qui occupent légalement le territoire insulaire auront le droit d'obtenir une concession et de la céder à un tiers.

Le contrat d'achat d'un territoire insulaire doit contenir les éléments suivants:

    
• Description et spécifications du terrain.
    
• Valeur du terrain à vendre.
    
• Montant estimé et détails de l'investissement, y compris les services publics et l'infrastructure.
    
• Plan d'étude de l'impact environnemental et social et du plan d'atténuation
    
• Description complète du domaine public et des actifs situés dans la propriété de l'île
    
• Un cautionnement d’au moins 10% de la valeur du contrat, valable pendant la durée du projet.

Tous les projets au sein de ces régions insulaires doivent être conformes au zonage territorial, plan directeur établi par les autorités gouvernementales. Jusqu'à l'approbation de ce plan directeur et de ce zonage territorial, chaque projet peut soumettre son propre plan de zonage qui sera traité et approuvé par le biais de Ventanilla Unica.

La même Ventanilla Unica au sein du bureau du cadastre du MEF sera chargée de recevoir toutes les demandes, ainsi que de traiter toutes les approbations et autorisations requises pour l’achat direct de territoires insulaires.

Restrictions:

En raison de la nature des îles et des fins de protection souveraine, les restrictions suivantes ont été imposées à ces zones touristiques spéciales:

    
• Les terres en question ne peuvent pas être situées à moins de 10 km des frontières nationales.
    
• Les terres en question ne peuvent pas avoir été désignées zones du patrimoine historique ou national.
    
• Les terres en question ne peuvent pas avoir été consacrées à la conservation de l'environnement.
    
• Les terres en question ne peuvent pas faire partie d’une réserve indienne.

La vente de ces zones touristiques spéciales ne peut pas dépasser 50% du territoire total de l’île sur laquelle elle est située; de plus, la propriété ne peut être transférée à un autre État. Les projets touristiques au sens de la loi 2 ne peuvent dépasser 30% du territoire total d'une île.

Afin de préserver la nature, les restrictions suivantes ont été définies pour certaines zones:

    
• La construction au-dessus de formations coralliennes est interdite, ainsi que toute activité susceptible de causer la mort ou la destruction de leur écosystème.
    
• La coupe, l'utilisation ou la vente des mangroves, de leurs produits, de leurs parties ou produits dérivés est interdite, à l'exception des projets touristiques après l'approbation de leur étude d'impact sur l'environnement.

Enfin, en ce qui concerne les restrictions, la concession et la vente de biens en bord de mer ne peuvent être accordées qu’à une distance maximale de 22 mètres du point de repère de la marée haute. La zone de 10 mètres de la ligne de marée haute est considérée comme étant en front de mer et ne peut en aucun cas faire l’objet d’une concession. La zone de 12 mètres du front de mer peut être concédée comme une servitude côtière.

Situations spéciales

La loi 2 de 2006 prévoit également une procédure spéciale pour les personnes résidant dans une région qui ont conservé la possession permanente et ininterrompue de la propriété des îles nationales pendant au moins deux ans avant la promulgation de la loi 2 de 2006 et peuvent prouver ont utilisé ladite propriété pour leur propre maison ou à des fins agricoles.

Ces personnes se verront octroyer une concession de 90 ans sans avoir à participer à un appel d'offres public, sans avoir à se conformer à l'obligation de déposer un cautionnement et sans être astreintes au paiement du bail de concession.

La loi 2 de 2006 stipule également que les concessionnaires et les investisseurs sont tenus d’engager du personnel local non qualifié dans la région pendant la construction du projet en question.

Deuxième logement de vacances

Afin de promouvoir les investissements dans le tourisme résidentiel au Panama, la loi n ° 2 de 2006 prévoit également des mesures incitatives en faveur de "logements de vacances ou de résidences permanentes". Cette incitation a pour but de promouvoir le développement de résidences de vacances et de maisons de retraite, qui peuvent être construites sur des concessions situées sur des îles ou des côtes, à condition qu’elles soient situées dans une zone de développement touristique définie par le gouvernement, et qu’un seul colis par demandeur . En outre, ces projets bénéficieront des avantages de la loi n ° 8 de 1994. Des règlements d'habilitation seront promulgués afin de définir des règles relatives à la taille de la parcelle, aux coûts de construction et aux améliorations correspondantes.